Poradna · Povolení stavby – Jak probíhá povolení stavby podle nového stavebního zákona

Jedno řízení místo dvou

Dříve se rodinný dům obvykle povoloval ve dvou krocích: nejdřív územní rozhodnutí, potom stavební povolení. Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., je spojil do jednoho řízení o povolení záměru. Žádáte jednou a úřad vydá jedno rozhodnutí.

Pro vyhrazené stavby, jako jsou dálnice, železnice nebo velké energetické stavby, platí nový zákon od začátku roku 2024. Pro ostatní stavby včetně rodinných domů od 1. července 2024.

Potřebuje vaše stavba povolení?

Povolení potřebují všechny stavby kromě drobných staveb. Drobné stavby vyjmenovává příloha č. 1 stavebního zákona. Patří mezi ně například některé menší stavby na pozemku rodinného domu, pokud splní limity velikosti, výšky a odstupu od hranic. Stavby pro bydlení ani garáže mezi drobné stavby nepatří.

Rodinný dům je obvykle takzvaná jednoduchá stavba. Podle přílohy č. 2 zákona sem patří stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží. Pro jednoduché stavby platí kratší lhůta pro rozhodnutí a nižší správní poplatek.

Povolení se netýká jen novostaveb. Přístavba nebo nástavba ho obvykle potřebuje. Stavební úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí, mohou patřit mezi drobné stavby, pokud splní i další podmínky přílohy č. 1.

Pokud si nejste jistí, můžete stavební úřad požádat o předběžnou informaci. Úřad v ní sdělí například podmínky využití území, zda záměr vyžaduje povolení a které dotčené orgány se k němu budou vyjadřovat. Odpovědět má do 30 dnů.

Postup v kostce

1. 1

   Dokumentace

   Projektant s autorizací zpracuje dokumentaci pro povolení stavby.

2. 2

   Stanoviska

   Dotčené orgány vydají závazná stanoviska, správci sítí svá vyjádření.

3. 3

   Žádost

   Žádost podáte na stavební úřad, dokumentace se vloží do elektronické evidence.

4. 4

   Kontrola

   Úřad žádost zkontroluje a případně vás vyzve k doplnění.

5. 5

   Řízení

   Úřad oznámí zahájení řízení účastníkům, ti mohou podat námitky.

6. 6

   Rozhodnutí

   Úřad vydá povolení záměru, nebo žádost zamítne.

Dokumentace pro povolení stavby

Základem žádosti je dokumentace pro povolení stavby. Musí ji zpracovat projektant s autorizací. Dokumentace popisuje urbanistické, architektonické a technické řešení stavby. Úřad z ní musí poznat, zda bude stavba stabilní, požárně bezpečná a jak ovlivní okolí a životní prostředí. Podrobný obsah stanoví vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.

Co přesně projekt domu obsahuje a co ovlivňuje jeho cenu, popisujeme v článku Kolik stojí projekt rodinného domu.

Závazná stanoviska a vyjádření sítí

K žádosti se přikládají závazná stanoviska dotčených orgánů. To jsou úřady, které hlídají konkrétní veřejné zájmy, například ochranu přírody, památkovou péči, dopravu nebo požární bezpečnost. Přikládají se i vyjádření vlastníků dopravní a technické infrastruktury, tedy správců sítí a silnic. A pokud stavíte na cizím pozemku, také souhlas jeho vlastníka.

Dotčený orgán má na vydání stanoviska 30 dnů od doručení žádosti. Pokud ho v této lhůtě nevydá, považuje se stanovisko za souhlasné a bez podmínek. Tato takzvaná fikce souhlasu ale neplatí pro všechna stanoviska. Výjimky jsou například u posuzování vlivů na životní prostředí.

Podání žádosti

Žádost se podává na předepsaném formuláři u stavebního úřadu. Můžete ji poslat poštou, podat osobně, poslat datovou schránkou nebo podat elektronicky přes Portál stavebníka. Za podání se platí správní poplatek. Podle Portálu veřejné správy činí 5 000 Kč u jednoduché stavby a 10 000 Kč u ostatních staveb.

Novinkou je evidence elektronických dokumentací. Pokud žádost neobsahuje dokumentaci nebo ji stavebník do této evidence nevloží, úřad se žádostí nezabývá a odloží ji. Vložení dokumentace obvykle zařídí projektant přes Portál stavebníka.

Co se děje na úřadě

Úřad nejdřív zkontroluje, zda je žádost úplná. Pokud něco chybí, vyzve vás k doplnění nejpozději do 10 dnů od zahájení řízení a řízení přeruší. Všechny vady by vám měl sdělit najednou, pokud to jde. Lhůta pro rozhodnutí pak po odstranění vad běží znovu od začátku.

Zahájení řízení úřad oznámí účastníkům. Jsou jimi hlavně stavebník, obec a vlastníci sousedních pozemků a staveb, jejichž práva mohou být stavbou přímo dotčena. Účastníci mohou ve stanovené lhůtě podat námitky. Pokud úřad nenařídí ústní jednání, nesmí být lhůta pro námitky kratší než 15 dnů.

Úřad posuzuje, zda je záměr v souladu s územním plánem, s požadavky stavebního zákona a dalších předpisů a zda neporušuje práva účastníků. Pokud ano, nebo pokud to lze zajistit podmínkami, vydá povolení záměru. Jinak žádost zamítne.

S rozhodnutím nemusíte souhlasit. Proti rozhodnutí se lze odvolat, obecná lhůta podle správního řádu je 15 dnů od jeho oznámení. Stejné právo mají i ostatní účastníci řízení. Povolení proto nabude právní moci až poté, co lhůta marně uplyne nebo je o odvolání rozhodnuto.

Jak dlouho to trvá

Zákon dává stavebnímu úřadu na rozhodnutí 30 dnů od zahájení řízení u jednoduché stavby a 60 dnů v ostatních případech. Ve zvlášť složitých případech nebo při ústním jednání může úřad lhůtu prodloužit o 30 dnů. Při velkém počtu účastníků nebo při doručování veřejnou vyhláškou až o 60 dnů.

Do celkové doby počítejte i přípravu před podáním: zpracování dokumentace a získání stanovisek. Úplná a dobře připravená žádost je nejlepší způsob, jak řízení nezdržovat.

Zrychlené řízení se souhlasem sousedů

Zákon nabízí i rychlejší cestu. Ve zrychleném řízení vydá úřad povolení jako svůj první úkon. Musíte o něj požádat a splnit tyto podmínky:

• obec má územní plán,
• záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí ani výjimku podle zákona o ochraně přírody a krajiny,
• stavba splňuje všechny požadavky pro povolení,
• doložíte souhlasy všech účastníků řízení vyznačené na situačním výkresu.

Povolení ze zrychleného řízení úřad navíc na 15 dnů zveřejní na úřední desce. Pokud podmínky nesplníte, postupuje se běžným způsobem.

Platnost povolení a kolaudace

Povolení platí dva roky ode dne, kdy nabylo právní moci. Z odůvodněných důvodů může úřad stanovit delší dobu, nejvýše pět let. Pokud v této době se stavbou začnete, platnost se prodlužuje.

Hotový rodinný dům můžete začít užívat až na základě kolaudačního rozhodnutí. Jednoduché stavby ho obecně nepotřebují, výjimkou jsou ale právě jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci. Kolaudační rozhodnutí vydá úřad do 15 dnů od závěrečné kontrolní prohlídky.

S povolením vám pomůžeme

Projekt i jednání s úřady můžeme převzít za vás. Podívejte se na kompletní projekt od A do Z, u přestaveb na rekonstrukce a stavební úpravy. Nebo rovnou vyplňte dotazník a pošlete nám fotky pozemku.

Článek popisuje pravidla stavebního zákona platná v říjnu 2026. V září 2026 prezident podepsal rozsáhlou novelu, jejíž změny mají nabíhat postupně, většinou od roku 2027. Než podáme žádost, vždy ověříme, podle jakého znění bude úřad postupovat.