Poradna · Cena projektu – Kolik stojí projekt rodinného domu

Na otázku „kolik stojí projekt domu“ neexistuje jedna odpověď. Dva domy se stejnou plochou mohou mít projekt s velmi rozdílnou cenou. Jeden stojí na rovné parcele v obci s jasným územním plánem. Druhý stojí ve svahu, v chráněné krajinné oblasti a se složitým napojením na sítě. Cena projektu odpovídá množství práce, kterou konkrétní dům a pozemek vyžadují.

Projdeme hlavní položky, které cenu ovlivňují. Konkrétní částky záměrně neuvádíme. Bez znalosti zadání by to byl jen odhad, který by vás spíš zmátl.

Co všechno projekt rodinného domu obsahuje

Projekt není jeden výkres. Stavební zákon vyžaduje, aby dokumentaci zpracoval projektant s autorizací. Z dokumentace musí být vidět, že stavba bude stabilní, požárně bezpečná a jak ovlivní své okolí. Podrobný obsah stanoví vyhláška o dokumentaci staveb. U rodinného domu se dokumentace obvykle skládá z těchto částí:

• architektonický návrh: dispozice, vzhled a materiály, často i vizualizace,
• stavební a konstrukční část: půdorysy, řezy, pohledy a skladby konstrukcí,
• statika: posouzení nosných konstrukcí a základů,
• požárně bezpečnostní řešení (PBŘ),
• technika budov: voda a kanalizace, elektroinstalace, vytápění a větrání,
• tepelná technika a energetické hodnocení,
• situace: umístění domu na pozemku a napojení na sítě a komunikaci.

K tomu patří technické zprávy a podklady, které úřad potřebuje k posouzení. Nejde tedy jen o kreslení. Velká část práce spočívá v tom, aby do sebe všechny části zapadaly. Statik musí vědět, kudy povedou rozvody, a topenář musí znát skladby stěn.

Každá z těchto částí znamená práci navíc. Nabídky, které vypadají levně, se proto často liší hlavně tím, co obsahují. Při porovnání se vždy ptejte, které profese jsou v ceně a které si budete muset objednat zvlášť. Co zahrnuje náš kompletní projekt od A do Z, najdete na stránce služby.

Velikost a tvar domu

Prvním faktorem je samotný dům. Větší dům znamená více výkresů, více místností k vyřešení a rozsáhlejší technické profese. Ještě víc ale rozhoduje složitost. Jednoduchý obdélníkový dům se sedlovou střechou dá méně práce než dům s členitým půdorysem, několika výškovými úrovněmi, velkými prosklenými plochami nebo plochou střechou s terasou.

Pracnost zvyšuje také podsklepení, garáž jako součást domu, netypické konstrukce nebo požadavek na velmi nízkou spotřebu energie. Všechny tyto prvky vyžadují podrobnější řešení detailů a víc koordinace mezi profesemi.

Pozemek a jeho okolí

Druhým velkým faktorem je pozemek. Na rovné parcele s dostupnými sítěmi je projekt jednodušší. Svah znamená složitější založení stavby, opěrné zdi a řešení příjezdu. Pokud není jasné, jaké je podloží, bývá potřeba geologický průzkum.

Důležité je i to, kolik úřadů a správců se k projektu vyjadřuje. K žádosti o povolení se přikládají závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření vlastníků sítí. Pozemek v chráněném území, v památkové zóně, u lesa nebo u vodního toku obvykle znamená více stanovisek a někdy i úpravy návrhu.

Roli hraje také územní plán obce. Může určovat například výšku stavby, tvar střechy nebo podíl zeleně na pozemku. Čím přísnější podmínky, tím víc času zabere návrh, který je splní.

Jaký stupeň dokumentace potřebujete

Projektová dokumentace má několik stupňů. Pro úřad je potřeba dokumentace pro povolení stavby. Podle ní úřad posoudí, zda stavbu povolí. Pro samotnou stavbu se hodí podrobnější dokumentace pro provádění stavby. Obsahuje detaily a upřesnění, podle kterých stavební firma připraví rozpočet a řemeslníci pracují.

Dokumentace pro provádění stavby cenu projektu zvýší. Na stavbě ale pomáhá: firma nemusí odhadovat, řemeslníci se méně ptají a méně se improvizuje. O tom, zda ji objednat, je dobré rozhodnout hned na začátku.

Typový, nebo individuální projekt

Typový projekt z katalogu vypadá jako levnější cesta. Dokumentace pro úřad ale vždy musí odpovídat konkrétnímu pozemku. Typový dům je proto nutné osadit na parcelu, upravit založení, napojit na sítě a doplnit podklady pro úřad. Pokud chcete změnit i dispozici, úprav přibývá.

Individuální projekt vychází od začátku z vašeho pozemku a vašich potřeb. Rozdíl v ceně proto nemusí být tak velký, jak se na první pohled zdá. Vyplatí se porovnat celkovou cenu, ne jen cenu katalogového projektu.

Přestavba a přístavba stávajícího domu

U rekonstrukce, přístavby nebo nástavby přibývá jedna práce navíc: nejdřív je potřeba přesně zjistit, jak dům dnes vypadá. Pokud se nedochovaly původní výkresy, dům se musí zaměřit. Návrh úprav pak vychází ze skutečného stavu, ne z odhadu. Podrobněji o tom píšeme v článku Co je pasport stavby a kdy ho potřebujete a u služby rekonstrukce a stavební úpravy.

Inženýrská činnost a jednání s úřady

K projektu patří i práce, která na výkresech není vidět. Někdo musí požádat dotčené orgány o stanoviska, obstarat vyjádření správců sítí, sestavit žádost o povolení a reagovat na výzvy úřadu. Tomu se říká inženýrská činnost.

Tuto práci můžete dělat sami, nebo ji předat projektantovi. Pokud ji převezme projekční kancelář, je to další položka v nabídce. Ušetříte ale čas a cesty po úřadech. Jak celé povolení probíhá, popisujeme v článku Jak probíhá povolení stavby podle nového stavebního zákona.

Co do ceny projektu nepatří

Při plánování rozpočtu myslete i na náklady, které nejsou součástí projektu. Patří sem zejména:

• geodetické zaměření pozemku, pokud ho ještě nemáte,
• průzkumy, například geologický,
• správní poplatek za žádost o povolení záměru – podle Portálu veřejné správy 5 000 Kč u jednoduché stavby (kam běžně patří i rodinný dům) a 10 000 Kč u ostatních staveb,
• přípojky a poplatky za připojení k sítím.

Na co se ptát při porovnání nabídek

• Které profese jsou v ceně a které ne?
• Je v ceně jen dokumentace pro povolení, nebo i pro provádění stavby?
• Kdo obstará stanoviska a podá žádost na úřad?
• Kolik kol úprav návrhu je v ceně?
• Jsou součástí návrhu vizualizace?
• Co se stane s cenou, když úřad bude chtít něco doplnit?

Jak u nás dostanete cenu

Cenu nestanovujeme podle tabulky. Nejdřív potřebujeme vědět, co chcete postavit a kde. Stačí vyplnit krátký dotazník a poslat fotky pozemku a výpis z katastru. Z poptávky vám pošleme cenový rozsah od–do ještě předtím, než se k čemukoli zavážete. Přesnou cenu stanovíme, jakmile známe dům i pozemek.

Rozsah místo jednoho čísla dáváme schválně. Během návrhu se může ukázat, že úřad bude chtít další stanovisko nebo že pozemek potřebuje průzkum. O takové změně se dozvíte včas, ne až z faktury.