Poradna · Pasport stavby – Co je pasport stavby a kdy ho potřebujete

Co je pasport stavby

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace existující stavby. Zachycuje, jak stavba skutečně vypadá: její rozměry, konstrukce a celkové provedení. Nahrazuje původní projektovou dokumentaci, která se nedochovala nebo není v pořádku.

Podle Portálu veřejné správy pasport obsahuje:

• průvodní list,
• souhrnnou technickou zprávu,
• situační výkresy,
• výkresovou dokumentaci.

Podrobný obsah stanoví vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Pasport tak není jen náčrt od ruky. Je to dokumentace, kterou ověřuje stavební úřad.

Pasport ale není posudek technického stavu ani odhad ceny nemovitosti. Popisuje, jak stavba vypadá a z čeho je postavená. Pokud potřebujete vědět, zda jsou konstrukce v pořádku, je to samostatná práce, například stavebně technický průzkum.

Pasport se netýká jen rodinných domů. Může jít o chalupu, garáž, kůlnu, hospodářské stavení nebo jakoukoli jinou stavbu, ke které vlastník nemá dokumentaci v pořádku.

Pasport, nebo zaměření skutečného stavu?

Oba pojmy se často zaměňují. Zaměření skutečného stavu je technický podklad: přesné výkresy stavby tak, jak dnes stojí. Potřebuje ho třeba projektant před rekonstrukcí. Pasport je dokumentace s předepsaným obsahem, kterou ověřuje stavební úřad a která nahrazuje chybějící dokumentaci stavby.

Zaměření je pro pasport základem. Samotné zaměření ale pasport nenahrazuje. Pokud chcete stavbu později upravovat, poslouží vám ověřený pasport i jako výchozí podklad pro projekt.

Kdy musíte pasport pořídit

Stavební zákon ukládá vlastníkovi stavby, aby po celou dobu její existence uchovával ověřenou dokumentaci, která odpovídá skutečnému provedení. Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu, musí vlastník pořídit pasport. Typicky se to týká:

• starších rodinných domů a chalup, ke kterým se ztratily výkresy,
• staveb, jejichž dokumentace je poškozená, neúplná nebo nečitelná,
• staveb, které v době svého vzniku povolení nepotřebovaly a výkresy k nim chybí.

Pokud vlastník pasport nepořídí sám, stavební úřad mu pořízení nařídí. Pasport pak musí předložit ve lhůtě, kterou úřad stanoví v rozhodnutí.

Kdy se pasport hodí, i když ho nikdo nechce

Mít dokumentaci stavby v pořádku se vyplatí i bez výzvy úřadu. Pasport se hodí hlavně:

• při prodeji nemovitosti, kdy kupující nebo jeho banka chtějí vidět dokumentaci stavby,
• před rekonstrukcí, přístavbou nebo nástavbou, kdy projektant potřebuje znát skutečný stav,
• při jednání s pojišťovnou nebo při dělení majetku,
• když po vás úřad chce dokumentaci stavby k jinému řízení.

Pokud plánujete úpravy domu, pasport nebo zaměření skutečného stavu je první krok. Návrh pak vychází z toho, jak dům opravdu stojí. Více o tom najdete u služby rekonstrukce a stavební úpravy.

Pasport stavbu nelegalizuje

Tohle je nejčastější omyl. Pasport je určen jen pro stavby, které jsou legální a chybí jim pouze dokumentace. Jde o stavby povolené nebo o stavby, které podle předpisů platných v době svého vzniku povolení nevyžadovaly.

Ministerstvo pro místní rozvoj to potvrzuje: pasportem stavbu legalizovat nelze. Pokud stavba vznikla bez potřebného povolení, jde o nepovolenou stavbu. Ta se řeší v řízení o odstranění stavby, případně dodatečným povolením. Postup popisujeme v článku Jak legalizovat černou stavbu.

Zda stavba do režimu pasportu patří, posuzuje místně příslušný stavební úřad. Prokázat to musí vlastník. Podle ministerstva úřad nejčastěji vychází z katastru nemovitostí, archivů úřadů, svědeckých výpovědí, čestných prohlášení nebo z přiděleného čísla popisného či evidenčního.

Co když zaměření odhalí nepovolenou změnu

Stává se, že stavba sama je legální, ale během let prošla změnami, ke kterým povolení chybí. Třeba přístavbou verandy, vestavbou podkroví nebo novou garáží. Pasport takovou změnu nezlegalizuje. Tu je potřeba řešit zvlášť, obvykle žádostí o dodatečné povolení.

Je lepší to zjistit sami a včas než od kupujícího nebo při kontrole úřadu. Pokud při zaměření na takovou změnu narazíme, řekneme vám to a navrhneme, jak postupovat dál.

Pasport se také nevyplatí odkládat. Doklady o historii stavby se s časem shánějí hůř. Lidé, kteří si pamatují, kdy a jak stavba vznikla, nemusí být za pár let k dispozici a ani staré listiny se nemusí dochovat.

Co když nevíte, k čemu stavba slouží

U starých staveb se někdy nedá zjistit, k jakému účelu byly povoleny. Zákon pro tento případ říká, že stavba je určena k účelu, ke kterému je vhodná podle svého stavebně technického uspořádání. Když tedy stavba svým uspořádáním odpovídá garáži, považuje se za garáž.

Kdo smí pasport zpracovat

Pasport nemusí zpracovat jen projektant s autorizací. Podle Portálu veřejné správy ho může zpracovat i člověk s vysokoškolským vzděláním stavebního nebo architektonického směru. Případně člověk se středním stavebním vzděláním s maturitou a nejméně třemi lety praxe v projektování staveb.

Rozhoduje ale kvalita zaměření. Pasport musí odpovídat skutečnosti. Pokud nesedí, úřad ho neověří a budete ho muset opravit. Vyplatí se svěřit ho někomu, kdo stavbu přesně zaměří a ví, co úřad požaduje.

Co si připravit, než začnete

• výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy,
• jakékoli staré listiny ke stavbě, i neúplné: povolení, kolaudaci, smlouvy, plánky,
• fotografie stavby zvenku i uvnitř,
• informace o přípojkách a o tom, k čemu stavba slouží,
• přístup do všech prostor stavby v den zaměření, včetně půdy a sklepa.

Staré listiny mají cenu i tehdy, když jsou neúplné. Pomáhají doložit, že stavba vznikla legálně. To je pro pasport zásadní.

Jak probíhá zpracování a ověření

1. 1

   Doklady

   Shromáždíte, co ke stavbě máte: výpis z katastru, staré listiny, fotografie a zbytky původních výkresů.

2. 2

   Zaměření

   Stavbu zaměříme na místě, kde se to hodí, i 3D skenerem.

3. 3

   Zpracování

   Z naměřených dat připravíme průvodní list, technickou zprávu a výkresy.

4. 4

   Ověření na úřadě

   Pasport podáte k ověření na stavební úřad poštou, osobně nebo datovou schránkou. Za ověření se platí správní poplatek, podle Portálu veřejné správy 1 000 Kč.

Ověřený pasport pak slouží jako dokumentace stavby. Uschovejte ho po celou dobu, kdy stavba stojí.

Potřebujete pasport? Podívejte se na naši službu dokumentace skutečného stavu a pasporty, nebo rovnou vyplňte dotazník. Pošlete fotky stavby a výpis z katastru a my vám navrhneme postup.